Кто и почем покупает квартиры в старом фонде?

Кто и почем покупает квартиры в старом фонде?

Старый фонд: от комнат без ванны до «золотого треугольника»

Совершенно особый сегмент рынка недвижимости Петербурга – квартиры в старом фонде. BKN.RU узнал у экспертов, есть ли сейчас спрос на дома дореволюционной постройки и как старый фонд конкурирует с новостройками в исторических районах.

 

Головоломка выбора

По словам генерального директора агентства недвижимости «Динас» Юрия Сергеева, спрос на старый фонд в последние годы сильно снизился, но все же остается стабильным. «Предложение очень велико, а самое главное – это предложение очень разное. Есть как квартирки с окнами во дворы-колодцы, грязными лестницами в обветшалых домах, так и хорошие видовые квартиры в домах после капитального ремонта. Между этими полярными предложениями – масса самых разных вариантов, которые очень слабо поддаются систематизации. Состояние дома, лестницы, планировка с учетом расположения капитальных стен в квартире, изношенность коммуникаций, наличие на лестнице коммуналок и т.д. Поэтому выбрать себе квартиру в старом фонде значительно сложнее, чем в новых районах. Мне известны покупатели, которые этим занимались год и более», – рассказывает Юрий Сергеев.

Эксперт отмечает, что от перечисленных параметров сильно зависит и цена: «Неправильно говорить о том, что есть какой-то типовой вариант в старом фонде, по аналогии с хрущевками, «кораблями», 137-й серией». Отсюда и довольно большой разброс цен сделок. Средняя цена некой средней квартиры – 100 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры с минусами могут стоить от 50 тыс. рублей за метр, видовые, в хороших домах – 250 тыс. рублей за метр. Цена также зависит от метража квартиры: чем меньше квартира, тем выше цена квадратного метра.

Наиболее востребованы квартиры в старом фонде в домах после капитального ремонта метражом от 35 от 100 «квадратов», утверждает Юрий Сергеев.

 

Дух старины


Генеральный директор агентства недвижимости «Твой дом» Элина Мамонтова уверена, что спрос на квартиры в старом фонде всегда остается на высоком уровне: «Это объясняется тем, что многие покупатели предпочитают дух старины, а не новые многоэтажки. Старый фонд в Петербурге каждый раз предстает в новом свете. То он мрачный, с черными лестницами, то он в парадном мраморе и с барочными вензелями».

Эксперт отмечает, что цены в старом фонде разнообразны. Основную роль при оценке квартиры играют следующие составляющие: наличие или отсутствие уникальных декоративных элементов (витраж, лепнина, камин, роспись и т. д.) как в доме, так и в квартире, а также вид из окон.

 

Цены не растут

Элина Мамонтова утверждает, что цена квартиры в старом фонде может быть даже меньше 3 миллионов, если большая часть указанных составляющих будет со знаком «минус». А стоимость элитных видовых апартаментов, случается, доходит до девятизначных чисел.

В то же время эксперт подчеркивает, что в последнее время цены на квартиры в старом фонде не растут. Обусловлено это тем, что возводится много нового жилья в центре города, и тем, что рынок недвижимости в целом переживает период, когда цены  перестали стремительно расти.

 

Мечта о центре стоит миллион


Директор департамента маркетинга и рекламы агентства недвижимости «Мир Квартир» Анастасия Скокова придерживается мнения, что жить в центре Петербурга престижно и не всегда дорого: «Цены на недвижимость в исторических районах стартуют от 1 млн рублей. Правда, купить квартиру за миллион, и даже за три, не получится – за эти деньги продаются только комнаты в коммунальных квартирах, а в нижнем пределе предлагаются варианты без ванны и горячей воды либо с проблемными соседями».

Более востребованы в старом фонде, по словам эксперта, отдельные квартиры со всеми удобствами. Стоимость такой недвижимости начинается от 4 млн рублей и практически не имеет верхней границы. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Петроградском и Центральном районах, по информации «Мира Квартир», составляет 130–165 тыс. рублей. В Василеостровском районе «квадраты» чуть дешевле – в среднем 118–133 тыс. рублей.

«В старом фонде цена квартиры не зависит линейно от площади. Большее значение имеет качество жилья: наличие капитального ремонта в доме, современной отделки в квартире и даже социальный статус соседей. В этом смысле исторические дома часто проигрывают новостройкам в центральных районах – не везде есть лифты, а в парадной могут проживать люди разного круга. Еще одна головная боль обитателей старого фонда – парковки. Однако именно здесь есть квартиры с уникальными видами и в непосредственной близости к достопримечательностям», – говорит Анастасия Скокова.

 

Инвестиция в свое

К любителям старого фонда Юрий Сергеев относит людей, которые привыкли жить в центре, и покупателей из других регионов, которые хотели бы иметь квартиру поближе к историческим достопримечательностям. Также любителей старого фонда эксперт условно делит на тех, кто при расселении большой квартиры хотел бы остаться в центре, и тех, кто, заработав денег, хочет улучшить свои жилищные условия. Для этих категорий типы подходящего жилья совершенно разные. Тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, приходится значительно сложнее – хороших вариантов по приемлемой цене мало.

По мнению Элины Мамонтовой, портрет покупателя квартиры в старом фонде зависит от ценового сегмента и от места расположения самого дома. В цене всегда остаются квартиры в «золотом треугольнике», с видом на воду, с выходом на мансарду или крышу, в домах рядом с парковой зоной (так как их мало в центре города). Генеральный директор «Твоего дома» считает, что в любом случае покупка квартиры в старом фонде – не просто приобретение квадратных метров, а инвестиция в собственное пространство, свой уголок с душой старого Петербурга.

 

Подселиться к Довлатову


Анастасия Скокова выделяет отдельную категорию недвижимости в старом фонде – дома с историей. По ее словам, такое жилье покупают люди, которым мало просто иметь квартиру в центре города. Они выбирают объекты в зданиях, которыми владели или в которых жили известные люди. В компании «Мир Квартир» готовы удовлетворить и такие пожелания. Агентство продает жилье в таких исторических домах как дом Бенуа, дом Мурузи, Египетский дом, Толстовский дом, дом Довлатова. При выборе квартиры клиент может указать список требований: от вида из окна до близости любимого театра.

Юрий Сергеев отмечает, что старому фонду приходится конкурировать как с новыми домами в центре, так и с новостроем в спальных районах. Так, покупатели, предпочитавшие старые «барские» квартиры, которые активно расселялись в 90-е годы, переключились на новостройки в центре: «Да, эти новостройки стоят значительно дороже, но, как правило, эта категория покупателей готова переплатить за однородную среду и дом современной постройки. Новостройки в спальных районах оттягивают на себя значительную часть клиентов, которые хотят жить в новом доме, но даже и не мечтают о новом доме в центре по причине высокой стоимости», – резюмирует эксперт.

Рубрика:

Жилая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из раздела "Недвижимость"