Подпишитесь на уведомления и будьте в курсе срочных новостей.
x

Что будет с рынком недвижимости? Оценки экспертов, прогнозы и советы риэлторам

Что будет с рынком недвижимости? Оценки экспертов, прогнозы и советы риэлторам

Что ждет рынок и что сегодня можно посоветовать его участникам?


Обвал рубля, пандемия, самоизоляция… Во все прошлые кризисы, чтобы сохранить остатки сбережений, население скупало квартиры, дома, комнаты, в общем всё, что можно скупить на рынке недвижимости. Казалось бы, кризисы прошлых лет, вкупе с летним бумом покупательской активности на фоне отмены ДДУ, должны были исчерпать весь объем отложенного спроса. Однако, практика показывает, что и в этот кризис люди продолжают покупать.


Президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, Игорь Анатольевич Горский:

«Когда курс рубля падает, люди в первую очередь начинают вкладываться в недвижимость. Потому что это консервативный продукт. Чем выше класс недвижимости, тем медленнее она дорожает, но и снижается в цене тоже медленнее. А вот эконом- и комфорт- классы больше всего подвержены ценовым колебаниям, и именно на них сегодня приходится основной спрос.

Конечно, сейчас на первичном рынке растёт объем продаж. Предполагаю, что это краткосрочный всплеск, после которого будет замедление темпов. Сегодня есть объекты, которые пока не очень поднялись в цене, но они интересные и привлекательные, а есть объекты, цена на которые растёт каждый день. Для риэлтора, продающего "первичку", сейчас определённо время сенокоса.

На «вторичке» ситуация немного другая. Сейчас я бы советовал клиентам не торопиться продавать. Если есть возможность, сейчас надо не продавать, а покупать.

Думаю, повышенный спрос на недвижимость будет держаться до конца весны. В мае мы уже чётко поймём, что происходит с пандемией, как изменится ситуация в России, будут ли какие-то осложнения, дальнейшее ослабление экономических показателей и что будет с ценой на нефть. Для нашей экономики это очень важно.

Так как количество платежеспособного населения ограничено и финансовые резервы, которые были скоплены нашими гражданами, будут истрачены, соответственно, к лету мы увидим снижение спроса, которое совпадёт с традиционным сезоном отпусков».


Президент-элект Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, Дмитрий Иосифович Рубин:

«Цены на рынке росли бы даже при стабильном рубле. Сейчас цены просто будут расти немного быстрее. Почему? Потому что многие застройщики имеют четкий финансовый план и боятся повторения 2014 года, когда рубль рухнул, евро и доллар выросли, а люди побежали скупать недвижимость. Я помню ситуацию 15 декабря 2014 года: некоторые застройщики закрывали продажи до марта-апреля, потому что у них уже был перевыполнен план. Ситуация может повториться, и люди начнут доставать свои сбережения из-под подушек и покупать недвижимость. Плохо ли это? Нет, потому что те, кто покупал квартиры в 2014 году, это одни из немногих людей, которые не проиграли, не потеряли, а даже заработали на этом кризисе, потому что рост цен на квартиры за эти пять - пять с половиной лет составил более 30-40%. Даже несмотря на то, что ипотечные ставки были до 22,9%, люди выиграли и сохранили свои сбережения.

В среднесрочной перспективе ситуация на нашем рынке, скорей всего, будет развиваться так: ЦБ рано или поздно всё равно повысит ключевую ставку. Это неизбежно. Банки поднимут ставки до 12-13%, то есть до того состояния, которое было в году 2016-2017 гг., а затем, «пробив потолок» в 16-17%, ставка станет постепенно снижаться, когда устаканится рубль, евро, доллар и нефть. Далее ЦБ будет уменьшать ключевую ставку, а вслед за ним - и банки. 

Для покупателей это вовсе не значит, что нужно ждать, пока ипотечные ставки снизятся. Да, первые месяцы процент будет выше, но потом совершенно без проблем можно рефинансировать свой кредит в том же банке, где брали, либо в любом другом, который предложит самую выгодную ставку. Мой совет очень прост - не тормозить, покупать и не бояться того, что ипотека вырастет. Наоборот - тот, кто купит сейчас - не проиграет.

Мой пример: я сейчас покупаю квартиру с целью инвестиций. Забронировал её в начале марта за 5,5 млн рублей. В банке я «одобрился» под 8,4%. На данный момент квартира повысилась до 6 млн. руб. Я её еще не купил, но она уже подорожала, а ипотечные ставки близятся к 9,5%. Те, кто купит недвижимость сейчас, уже в ближайшие пару-тройку месяцев смогут заработать порядка 10%».


Председатель Комиссии по правам потребителей и профессиональной этике, Александр Менделевич Гиновкер:

«Думаю, что несмотря на все драматические события последних недель, на рынке недвижимости резких скачков не произойдет. Дело в том, что наш рынок с 2008 года живет в рублях. Опыт показывает, что в 2014-2015 годах, когда курс доллара и евро изменился в 2 раза, на рублевые цены в недвижимости это практически не повлияло. Думаю, что примерно такая же ситуация будет и сегодня. Поэтому прогнозы делать сложно, т.к. слишком много факторов сейчас влияет на наш рынок. Так, в частности, ипотечные ставки, которые до это имели тенденцию к снижению, сейчас развернулись на 180 градусов. Кроме того, курсы валют, вирус, нефть… Факторов много, но резких скачков на рынке, как ценовых, так и спроса - предложения, я думаю, не будет».


Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, Валерий Николаевич Виноградов:

«В последнее время произошло очень много событий: короновирус, обвал рубля, информация об изменениях в конституции, закрытие границ и так далее. Большинство клиентов пребывает в состоянии неопределённости, даже в панике. Поэтому сейчас клиенты ищут стабильность. А стабильность она где? В недвижимости! У нас сейчас практически каждый день проходят сделки с региональными клиентами и рынок очень активен.

Что касается прогнозов на ближайшее время, то до июля цены будут идти вверх, на первичном рынке однозначно. Это связано не только с перечисленными выше факторами, а ещё с изменениями в 214 ФЗ: старые проекты заканчиваются, начали работать через эскроу-счета, через депозиты.

Что касается вторичного рынка, то здесь цены будут диверсифицированы в зависимости от года построек домов. Цены на дома массовых серий 60х, 70х, 80х годов, брежневки и хрущёвки, я думаю, что останутся на прежнем уровне.

А вот цены на сравнительно новые дома, будут расти в среднем на 1% в месяц. Очень хорошо, что Центробанк принял решение оставить без изменения ключевую ставку. Многие банки уже анонсировали об увеличении ипотечных ставок. Теперь может быть они вернутся в исходное положение. Это очень важно, потому что большинство покупателей используют заемные денежные средства – ипотечные кредиты.

Что будет в сентябре - сказать очень сложно. Ситуация на рынке будет зависеть от многих факторов. Не надо забывать, что из-за коронавируса многие бизнесы закрываются, люди теряют рабочие места, соответственно лишаются возможности выплачивать кредиты… Прогнозировать, что будет после лета - невозможно. Но в любом случае, цены на недвижимость падать не будут.

Что делать риэлторам в сегодняшней ситуации? Я рекомендую засучить длинные рукава и работать день и ночь. И учиться, учиться и учиться. Осваивать новые маркетинговые, риэлторские и IT технологии. Быть на переднем крае всех изменений в этих сферах, чтобы применять их в своей деятельности».


Председатель Комитета по обучению и развитию риэлторов, Павел Дмитриевич Штепан:

«Что делать риэлтору в сегодняшней кризисной ситуации? Ему надо работать. Он никак не может повлиять на ценовую ситуацию. Риэлтор занимается удовлетворением потребностей в продаже или покупки недвижимости, а потребность такая сейчас есть.

Сейчас огромное оживление на первичном рынке. Но вторичном - есть определённые ожидания продавцов, которые пытаются поднять цену, покупатели готовы это принять. Некоторые продавцы сняли объекты с продажи, чтобы понять есть ли смысл продавать свою недвижимость по сегодняшней цене, или она пойдёт вверх.

Если говорить про прогнозы, то надо понимать, что будущее риэлторов, конечно, не на рынке эконом класса. Основной клиент риэлторов – это люди, время которых дороже, чем время самого риэлтора. А это рынок недвижимости класса комфорт, бизнес и элит. Всё большее значение приобретает сервис, который предоставляет клиенту риэлтор. Будущее за теми риэлторами, которые способны оказать клиенту качественны сервис».

Председатель Комитета по мониторингу, анализу и оценке объектов недвижимости, Андрей Владимирович Васильев:

«Что касается первичного сегмента, то скорее всего, застройщики в краткосрочной перспективе не будут снижать стоимость, а наоборот постараются поднять цены. Банки так же вряд ли будут пересматривать свои процентные ставки в сторону уменьшения.

Одновременное давление стоимости жилья и дорогой ставки по ипотеке в условиях кризиса, когда благосостояние не увеличивается, будет приводить к падению объёмов сделок по ипотеке. К этому нужно быть готовыми. Конечно, если застройщики не сильно поднимут стоимость метров, а банковская политика будет проводиться в интересах населения, то в этом случае объёмы сделок могут быть увеличены. Но я ожидаю, что ставка поднимется – в среднем на 1-1,5 %, а значит, объём сделок сократится. Такая же примерно ситуация будет и на рынке вторичного жилья.

Если говорить о ситуации в целом, то с учетом всех факторов, я не ожидаю существенного увеличения спроса на недвижимость».


Председатель Комитета по ипотечному брокериджу, Ельцов Максим Иванович:

«Для рынка недвижимости в настоящий момент важнейшим параметром является ключевая ставка, которую ЦБ 20 марта не изменил. Этот жест ЦБ, конечно, не говорит о том, что у нас появилась долгосрочная или среднесрочная перспектива, но краткосрочный сигнал очень серьезный. По крайней создалось временное пространство, чтобы спокойно, без паники, передохнуть, осмотреться и принять трезвые и здравые решения.

Рынок недвижимости напрямую зависит от ипотечных ставок. Уровень проникновения ипотеки сейчас как никогда высокий. Но сейчас тенденция такая, что ипотечное кредитование не увеличивает объёмы продаж на рынке недвижимости, а лишь поддерживает эти объёмы на стабильном уровне.

До сегодняшнего кризиса мы наблюдали снижение ставок и появление дополнительных льгот: материнский капитал, семейная ипотека, дальневосточная ипотека, сельская ипотека на самом деле уже не приводили к увеличению выдачи ипотеки и существенно не увеличивали продажи квадратных метров. Причина уже тогда была в очень низком уровне доходов населения, в его закредитованности. С уверенность можно говорить, что рынок в любом случае ждала стагнация.

Если бы я обращался к клиентам, я бы советовал очень трезво смотреть на ситуацию. Безусловно, сейчас отличное время, чтобы и покупать, и продавать, но только при реализации своей долгосрочной стратегии. Если задача брать ипотеку и улучшать свои жилищные условия, сейчас прекрасное время. Можно воспользоваться паническим спросом на квартиру и продать своё жильё по цене чуть выше рыночной и одновременно подобрать для покупки стоящий вариант. Брать ипотеку и покупать квартиру впрок - для меня нелогично.

Если есть старое жильё, которое сдается, и оно по качеству хуже того, что предлагают другие, это тоже прекрасный момент, чтобы попытаться его трансформировать во что-то более качественное и более надёжное.

Однако, паническое решение купить «хоть что-нибудь», к хорошему итогу не приведёт. Потому что-все мы, кто остались в рублях, уже потеряли 15-20% наших активов. Дальше надо выдохнуть, признать и начать спокойное формирование инвестиционных стратегий и поведений на рынке недвижимости заново, с чистого листа.

Рынок недвижимости находится под действием разных факторов и однозначно ответить на вопрос, куда он двинется, не сможет ни один эксперт. Ясно одно, без серьезных структурных макроэкономических изменений, в том числе повышения доходов населения, даже при низкой ипотечной ставке, показатели выдачи ипотеки не повысить, так же как не увеличить и продажи квадратных метров».
Рубрика:

Жилая недвижимость

23.03.2020
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из раздела "Недвижимость"