Купить Снять
fav  Избранное: 0

Студия – в Мурино или на Петроградской?

Студия – в Мурино или на Петроградской?

Сравниваем студии в коммуналках и в новостройках по пунктам

В глазах неискушенного покупателя типовая студия в новостройке может проиграть «студии» в коммуналке. Расположение, невысокая цена и особенная архитектура обеспечивают «студиям» в старом фонде популярность, но для профессионалов рынка недвижимости превосходство новостроек очевидно.

Мечта с изъяном

В Петербурге тысячи коммуналок, и с каждым годом в них появляются новые студии со всеми удобствами и видом на архитектурные красоты. Безусловно, плюсы у таких объектов есть. Но сколько бы ни было вложено денег в перепланировку и какой бы удобной она ни казалась, студии в коммуналках всегда будут вне закона.

«В проектах домов, построенных в историческом центре Петербурга, квартир-студий не было, – рассказывает генеральный директор ООО «Акрополь СПб» РК «БагИра» Геннадий Багрянцев. – “Студии” в коммуналках в старом фонде – это результат переделки комнат. Данные перепланировки осуществлялись с нарушением всех норм и правил. Такие “студии” обычно располагаются рядом с кухней или санузлом. Даже если студия в коммуналке будет иметь отдельный вход, то сложности возникнут с незаконным размещением так называемых “мокрых точек” (подводки воды и канализации)». 

Кроме того, студия в коммуналке юридически так и останется комнатой. В дореволюционных домах это всегда обычная комната, которая оснащена кухней и уборной, а не отдельная квартира. Статус объекта можно посмотреть в техническом паспорте объекта. 
Если недвижимость в новостройке целиком и полностью принадлежит собственнику, то студию в коммуналке (долю) невозможно зарегистрировать как отдельную квартиру. Более того, даже перепланировка под руководством сертифицированного архитектора не гарантирует ее законности. Проверить легальность перепланировки можно, заглянув в технический и кадастровый паспорта объекта.

«В большинстве случаев такую перепланировку не согласовать, – констатирует Алена Василенко, PR-менеджер корпорации «Адвекс. Недвижимость». – Во-первых, чаще всего, такие “обустройства” сопровождаются захватом части мест общего пользования коммунальной квартиры. Даже если соседи не возражают, без соответствующих согласований не обойтись. Во-вторых, коммуникации, делающие помещение отдельно функционирующим, тянутся над жилым помещением нижележащего этажа. В-третьих, вентиляция... вообще никак. Ну и самое интересное. Если своего входа нет, извольте проходить через всю коммуналку, либо остальным жильцам перекрывается один из входов».

Коммунальный апгрейд

Каждый должен выбирать между студией в коммуналке и в новостройке, руководствуясь своими потребностями и здравым смыслом.

«Существуют даже двух- или трехкомнатные квартиры на территории коммуналок, возникших на базе старых общежитий, – делится наблюдениями Алена Василенко. – Мало того, есть покупатели, которые целенаправленно ищут такие варианты. Комнаты-студии, получившиеся из общежитий, которые еще с советских времен были в большом дефиците, благодаря большому количеству сособственников, купить не так просто. Эта идея настолько широко распространилась, что некоторые покупатели видят решение своего жилищного вопроса или выгодную инвестицию в покупке комнаты именно под переустройство в студию с последующим проживанием, сдачей или продажей с приличным доходом». 

Если представить, что контролирующие органы обходят квартиру стороной, а соседей устраивают все метаморфозы, то вопрос об учете ЖКУ все равно усложнит жизнь. Можно поставить отдельные счетчики на воду, газ, электричество, но их показания можно предъявить разве что соседям. Студия в коммуналке по документам так и останется долей коммунальной квартиры со всеми правами и обязанностями согласно законодательству. 

Следует учитывать, что жилищным законодательством запрещено размещение над комнатами санузлов и кухонь, предупреждают в ГК «Авентин». Узаконить такую перепланировку практически невозможно. Если квартира приобретается без привлечения кредитных средств, то незаконная перепланировка не будет препятствием к проведению сделки, однако в будущем это может привести к судебным разбирательствам с соседями, в результате чего помещению придется вернуть первоначальный вид. За самовольную перепланировку предусмотрена ответственность по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. 

Студия в коммуналке – это труд

Мысль о том, что за углом простирается парадная набережная, а до Русского музея рукой подать, греет собственников и покупателей, но к студии в коммуналке всегда прилагаются дополнительные траты.

Не всегда такие объекты обладают теми же удобствами, что и квартиры в новостройках. Большой процент составляют комнаты без удобств, без горячей воды на отдельной кухне и без ванной. Можно, конечно, приобрести дешевую комнату в коммуналке без ремонта и слепить из нее подобие квартиры. Мало того, что на превращение комнаты в автономную «студию» придется потратить минимум несколько месяцев и минимум 200–300 тыс. рублей, придется также уговорить соседей закрыть глаза на такой апгрейд. В худшем случае собственника могут оштрафовать и обязать вернуть все в исходное состояние – конечно, за свой счет. К сожалению, перепланировка может нанести ущерб старым перекрытиям и стенам здания, а некоторые памятники архитектуры такими переделками можно вовсе довести до обрушения.

«Несмотря на рост количества законно оформленных перепланировок, до уровня 50% еще далеко, – считает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН». – Относительно студий в коммуналках можно говорить: хорошо, если каждая десятая из них в исторических домах Петербурга законна. Легализация оборудованных в жилых комнатах санузлов и кухонных зон весьма сомнительна. Для этого необходимо, чтобы в подобных помещениях на всех этажах были проведены переоборудования и перепланировки, проекты были утверждены, результаты работ приняты в эксплуатацию, документы оформлены и зарегистрированы. Рынок комнат подразумевает максимальную экономию везде. Поэтому практически всегда экономят на оформлении документов, планировании и качестве работ и материалов. Как следствие, вероятность легализации равна нулю».

Варианты приобретения так называемой «студии» в коммуналке довольно ограничены. Ни один банк не согласится выдать кредит на приобретение такой недвижимости, а продавцы в большинстве случаев требуют полную сумму. При покупке квартиры в новостройке человек может выбирать между ипотекой и рассрочкой, использовать материнский капитал или социальную скидку.

В конечном счете покупатель должен взвесить все минусы и плюсы. Квартира в новостройке может иметь не такое привлекательное местоположение, не такую оригинальную архитектуру и доступную цену, как «студия» в коммуналке, но эта покупка исключает проблемы с законом, штрафы и жизнь одной большой коммунальной семьей, как в советские времена.
Рубрика:

Жилая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"