Купить Снять
Избранное
Избранное:

За что могут отобрать последнюю квартиру?

За что могут отобрать последнюю квартиру?

Жилая недвижимость под угрозой изъятия за долги в сфере ЖКХ

В течение последних месяцев Минюст разрабатывает законопроект, который уполномочит управляющие компании взыскивать долги за жилищно-коммунальные услуги посредством продажи жилой недвижимости неплательщика. Главное нововведение проекта, привлекшее внимание экспертов и собственников, – возможность проведения таких операций с единственным жильем должника, тогда как ранее продаже могла подвергнуться только вторая или третья квартира. 

Несмотря на то что законопроект находится на стадии разработки и обнародована только часть основных его положений, количество утвердительных решений суда по выселению должников за долги по квартплате растет: если в 2015 году в Петербурге таких решений было восемь, то в 2016-м – уже 20. Растет и количество исков по изъятию жилой недвижимости за долги: в 2015 году со стороны управляющих компаний было подано 88 заявлений такого рода, в 2016-м – 116, передает ИТАР-ТАСС со ссылкой на Наталью Летенко, начальника планово-экономического отдела Жилкомитета.

Параллельно идет упрощение процедуры подачи иска на изъятие жилой недвижимости. Во-первых, при подаче заявления в суд управляющие компании теперь не обязаны ставить в известность об этом самого неплательщика; во-вторых, они могут передавать полномочия о взыскании долгов ресурсоснабжающим организациям, чтобы обеспечить непосредственный контакт между поставщиком и должником. Об этом, по данным ИТАР-ТАСС, сообщил заместитель начальника Государственной жилищной инспекции Петербурга Юрий Кузин.

Мы попытались разобраться, в каких случаях по действующим законам могут быть приняты положительные решения суда и чего ждать от нового законопроекта об изъятии единственной жилой недвижимости за долги.

Крайние меры

Несмотря на большое количество должников по коммунальным платежам в Петербурге, изъятие жилой недвижимости у собственников за неуплату пока остается довольно редким методом воздействия со стороны управляющих компаний и суда. 

«Изъятие единственного жилья за долги возможно: решение по этому вопросу принимается судом в каждом конкретном случае», – комментирует ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости» Сергей Бараченя. «При этом такой вердикт нечасто выносится в отношении должников в области оплаты коммунальных услуг. Службы ЖКХ редко прибегают к искам в адрес неплательщиков по счетам: такие процедуры связаны с ощутимыми растратами и, как правило, не решаются в пользу истцов», – поясняет спикер. 

С коллегой солидарен генеральный директор агентства недвижимости «Динас» Юрий Сергеев: «Пока такая практика не получила распространения. В принципе, иногда проскакивает информация об изъятии даже единственного жилья, но каждый такой случай уникален». Исключением из правил остается ипотечная жилая недвижимость: если здесь «можно обратить взыскание даже на единственное жилье, то в других случаях закон это запрещает делать», – утверждает г-н Сергеев. Как отмечает Сергей Бараченя, «в случае ипотеки вопрос об изъятии жилья решается либо по договоренности сторон, либо по решению суда».

Одной из основных трудностей, связанных с изъятием жилой недвижимости за долги, остается отсутствие у государства маневренного фонда в достаточном объеме. Ведь выселение должника из квартиры, находящейся в его собственности, – это переселение его в жилье меньшей площади (комнату в коммунальной квартире или общежитии) с использованием части средств от продажи бывшей квартиры для уплаты долга. Государство не всегда имеет возможность предоставить должнику другое жилье, поэтому часто управляющие компании прибегают к другого рода действиям: предписаниям и предупреждениям, отключению квартиры от коммунального обслуживания. 

Условия лишения жилой недвижимости

Актуальные законы, согласно которым производится выселение собственника, не предусматривают отъем жилой недвижимости за долги по коммунальным платежам. Юрий Сергеев выделяет два случая выселения по действующему законодательству. Первый из них – статья 32 ЖК РФ, которая указывает: «У собственника можно изъять жилье в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Причем при таком изъятии собственнику выплачивается компенсация стоимости жилья». 

Другой причиной принудительной продажи жилой недвижимости может стать не предусмотренное законом ее использование. Этот случай предусмотрен статьей 293 ГК РФ «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение», выдержку из которой приводит г-н Сергеев: «”Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника жилой недвижимости о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения”. Если собственник не реагирует, то такое жилье может быть продано с торгов», – комментирует спикер.

Очевидно, что ни один из действующих законов не предусматривает изъятие жилой недвижимости у собственника за долги, тем более коммунальные. Побудить суд к такому решению может исключительный случай: возможно, очень большая сумма долга при очевидной платежеспособности недобросовестного жильца. Какие изменения в существующую ситуацию может внести законопроект Минюста, направленный на уравнение плательщиков перед лицом долгового судьи? 

Не лучшее решение?

У некоторых экспертов разработка поправок в закон о жилой недвижимости вызывает опасения. «Вопрос очень серьезный, ведь по сути неплательщик может быть разный: с нормальным достатком, но не желающий платить, или пенсионеры, которые, получая пенсию 8–10 тыс. рублей, должны оплатить из этих денег квартплату, например 3 тыс. рублей, и на остальные как-то выжить», – комментирует замдиректора Единого Центра коммерческой недвижимости ООО «Александр Недвижимость» Елена Бушурова.  «В последнем случае никакие суды не помогут, а скорее быстрей загонят должника в еще более страшную ситуацию», – констатирует спикер.

Размышляя о вопросе изъятия единственной жилой недвижимости, эксперт считает перспективным другое решение проблемы. «На сегодняшний день все слои населения странно уравняли по оплате жилья, а ведь бизнесмен может себе позволить то, что, например, малоимущая мать с двумя и более детьми или одинокий пенсионер не в состоянии. Скорее можно переселять задолжника в другое жилье, меньшей площади, но не нарушая при этом жилищные нормы. А может, еще проще – пересмотреть на понижение квартплату? В нашем городе достаточно много коммунальных квартир, где подчас люди живут в ужасных условиях, и никаким управляющим компаниям нет до этого дела», – сетует г-жа Бушурова. 

Взаимосвязь разрабатываемого проекта и объема платежей по коммунальным услугам отмечает и Сергей Бараченя. «Если, предположим, изъятие жилой недвижимости будет производиться за долги в сфере коммунальных платежей, то здесь неизбежно складывается причинно-следственная цепочка: высокая ставка коммунальных платежей в России приводит к долгам проживающих, которые, в свою очередь, могут привести к изъятию жилья и переселению должников в маневренный фонд», – поясняет эксперт. 

Однако с уверенностью говорить о результативности поправок пока невозможно. «Комментарий по поводу предложения Минюста о введении закона, предусматривающего изъятие единственного жилья за долги, можно будет дать после публикации более детальной разработки проекта», – отмечает г-н Бараченя.
Рубрика:

Юридическая консультация

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Юридическая консультация"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"